Polak jako obywatel Unii Europejskiej może kupić nieruchomość we Włoszech bez żadnych specjalnych zezwoleń, na takich samych zasadach jak obywatel włoski. Nie obowiązuje tu zasada wzajemności, która w niektórych krajach ogranicza zakup przez cudzoziemców.
Jedyna formalność, bez której transakcja się nie odbędzie, to uzyskanie codice fiscale, czyli włoskiego odpowiednika polskiego NIP. Poza tym trzeba liczyć się z kosztami dodatkowymi: podatkiem rejestrowym, opłatą notarialną i, jeśli nie znamy włoskiego, kosztem tłumacza przysięgłego.
Czy Polak może kupić nieruchomość we Włoszech?
Tak, bez ograniczeń. Prawo do swobodnego nabywania nieruchomości w innych krajach Unii wynika z traktatów unijnych i dotyczy zarówno mieszkań, jak i domów czy działek.
Codice fiscale trzeba wyrobić przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub aktu notarialnego. Można to zrobić:
- we włoskim konsulacie w Polsce,
- bezpośrednio we włoskim urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) po przyjeździe.
Bez tego numeru notariusz nie sporządzi aktu, a bank nie otworzy konta potrzebnego do rozliczenia transakcji.
Ile kosztuje nieruchomość we Włoszech?
Cena samej nieruchomości to tylko część budżetu. Do tego dochodzi kilka obowiązkowych opłat:
- Podatek rejestrowy (imposta di registro) przy zakupie od osoby prywatnej: 2% wartości katastralnej, jeśli nieruchomość ma być pierwszym domem (prima casa), lub 9%, jeśli jest drugim domem (seconda casa). Liczy się od wartości katastralnej, nie od ceny transakcyjnej.
- VAT zamiast podatku rejestrowego przy zakupie bezpośrednio od dewelopera: 4% dla pierwszego domu, 10% dla drugiego.
- Koszty notarialne:zwykle kilka tysięcy euro, w zależności od wartości transakcji.
- Tłumacz przysięgły przy podpisaniu aktu, jeśli kupujący nie włada włoskim: od kilkuset do 2000 euro.
Po zakupie dochodzą jeszcze stałe opłaty roczne:
- podatek IMU (odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości), naliczany głównie przy drugim domu,
- lokalna opłata za wywóz śmieci.
Dlaczego niektóre nieruchomości we Włoszech są tak tanie?
Niskie ceny w niektórych regionach, zwłaszcza na południu i w małych miejscowościach górskich, to efekt wyludniania. Młodsze pokolenia od dekad przenoszą się do dużych miast na północy w poszukiwaniu pracy, zostawiając stare kamienice bez chętnych do zamieszkania. Część z nich wymaga też generalnego remontu, co dodatkowo obniża cenę.
To z tego zjawiska wzięły się głośne programy typu domy za symboliczne kwoty, promowane przez niektóre gminy jako sposób na ożywienie lokalnej społeczności. To jednak wąski wycinek rynku, nie reguła. Nieruchomości w atrakcyjnych regionach, takich jak Toskania, Sycylia czy tereny nad jeziorami północnych Włoch, wyceniane są zgodnie z lokalnym popytem i bywają równie drogie jak w Polsce, a czasem droższe.
Gdzie szukać ofert nieruchomości we Włoszech?
Włoski rynek działa inaczej niż polski. Duża część ofert nie trafia w ogóle do internetu, tylko krąży między lokalnymi agencjami i notariuszami, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Portale ogłoszeniowe pokazują więc tylko część realnej podaży.
Dla kupującego z Polski praktyczne są trzy ścieżki:
- włoskie portale nieruchomości:najszerszy, ale nie pełny obraz rynku,
- lokalne agencje działające w interesującym regionie,
- współpraca z firmą doradczą, która zna zarówno rynek włoski, jak i specyfikę polskiego klienta.
Ta trzecia opcja bywa szczególnie pomocna przy pierwszym zakupie za granicą, kiedy bariera językowa i inny system prawny mogą wydłużyć proces albo doprowadzić do kosztownych pomyłek.
Czy warto kupić nieruchomość we Włoszech?
To zależy od celu zakupu.
Argumenty za:
- dostęp do klimatu, kuchni i stylu życia niedostępnego w Polsce za porównywalną cenę,
- potencjał wynajmu krótkoterminowego w sezonie, zwłaszcza w regionach turystycznych.
Na co uważać:
- coroczne koszty utrzymania (IMU, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie),
- formalności podatkowe pilnowane w dwóch krajach jednocześnie,
- wolniejsze tempo transakcji niż w Polsce, zwłaszcza na południu - teoretycznie 3 miesiące, w praktyce często 4-6 miesięcy.
Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję krok po kroku
Bezpieczny zakup we Włoszech opiera się na kilku elementach:
- sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej,
- wyborze notariusza niezależnego od agencji sprzedającego,
- dokładnym przeliczeniu wszystkich kosztów dodatkowych zanim zapadnie decyzja,
- ustaleniu z góry, kto zajmie się tłumaczeniem dokumentów i czy potrzebne będzie pełnomocnictwo.
Dla osób kupujących nieruchomość we Włoszech po raz pierwszy dobrym rozwiązaniem bywa wsparcie zespołu, który zna rynek od strony prawnej i technicznej i prowadzi klienta przez cały proces, od wyboru lokalizacji po podpisanie aktu notarialnego. Taką rolę pełni na przykład zespół INK Estates, specjalizujący się w obsłudze polskich kupujących na włoskim rynku.
Podsumowując: zakup nieruchomości we Włoszech przez Polaka jest prawnie prosty, ale finansowo i formalnie wymaga przygotowania. Znajomość realnych kosztów transakcji i dobór odpowiedniego wsparcia na miejscu decydują o tym, czy cały proces przebiegnie sprawnie.
