Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką to skomplikowany, ale wykonalny proces, który wymaga starannego planowania, znajomości prawa i współpracy z bankiem oraz notariuszem.
Co roku tysiące transakcji dotyczy mieszkań lub domów z niespłaconym kredytem hipotecznym, zwłaszcza w tak obecnie dynamicznym rynku nieruchomości.
Ten kompleksowy przewodnik krok po kroku omówi procedurę, pułapki, podatki, koszty oraz strategie optymalizacji, byś mógł sprzedać nieruchomość szybko, bezpiecznie i z maksymalnym zyskiem.
Statystyki NBP pokazują, że ok. 30% kredytów hipotecznych w 2025 r. to refinansowania, co pokazuje, że sprzedaż nieruchomości z obciążoną hipoteką nie jest niczym nadzwyczajnym i unikalnym w ogólnej puli transakcji.
Podstawy prawne i kluczowe pojęcia
Zanim zaczniemy warto abyś dowiedział się kilku ważnych pojęć, które będą używane w dalszej części poradnika.
Hipoteka to zabezpieczenie kredytu hipotecznego wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, co oznacza, że bank ma pierwszeństwo w egzekucji długu z majątku. Sprzedaż takiej nieruchomości nie jest zabroniona prawem – właściciel zachowuje pełne prawo do dysponowania majątkiem, ale musi uregulować zobowiązanie przed lub w trakcie transakcji.
Promesa wykreślenia hipoteki to kluczowy dokument od banku, gwarantujący nabywcy usunięcie obciążenia po spłacie kredytu. Zawiera saldo zadłużenia, warunki spłaty i termin ważności (zazwyczaj 3-6 miesięcy). Bez niej nabywca unika ryzyka, że nieruchomość pozostanie obciążona.
Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr nieruchomości, który ujawnia jej stan prawny, wskazując właściciela, ewentualne obciążenia (np. hipoteki), służebności czy prawa osób trzecich. Każda osoba może sprawdzić zapisy w księdze wieczystej nieruchomości online na stronie internetowej https://ekw.ms.gov.pl/
Czym jest hipoteka i dlaczego komplikuje sprzedaż?
Hipoteka to prawo rzeczowe banku (lub innej instytucji) do zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości, wpisane do księgi wieczystej (KW).
Powstaje automatycznie przy udzieleniu kredytu hipotecznego i ma pierwszeństwo przed innymi roszczeniami (np. współwłaścicielami).
Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka pozwala wierzycielowi (np. bankowi) dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości dłużnika, niezależnie od jej aktualnego właściciela.
Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi, a w razie braku spłaty może żądać licytacji komorniczej.
Hipoteka nie przenosi własności – właściciel zachowuje prawo zarządzania nieruchomością, ale nie może jej swobodnie sprzedać bez uregulowania długu.
Kluczowe pojęcia:
- Różnica między hipoteką a kredytem: hipoteka to zabezpieczenie długu, kredyt to zobowiązanie finansowe.
- Promesa wykreślenia hipoteki to oświadczenie banku o gotowości do usunięcia wpisu po spłacie,
- Rachunek escrow to blokada środków u notariusza i zaświadczenie o saldzie zadłużenia (aktualne na dzień transakcji).
Dlaczego hipoteka komplikuje sprzedaż nieruchomości?
Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej odstrasza nabywców, bo oznacza ryzyko: nowy właściciel dziedziczy obciążenie, a bank ma pierwszeństwo egzekucji.
Główne komplikacje:
- Procedura spłaty: Środki ze sprzedaży muszą najpierw trafić do banku (via escrow notariusza), co wydłuża transakcję o 2-4 tygodnie.
- Koszty dodatkowe: Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu (zazwyczaj 0-2%), opłaty sądowe za wykreślenie (koszt 200-500 zł).
W praktyce sprzedaż z hipoteką jest możliwa (art. 244 KC), ale wymaga koordynacji bank-notariusz-sąd, co zwiększa koszty o 2-4% ceny i czas o 1-2 miesiące.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest zabroniona – art. 244 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi swobodnie dysponować majątkiem, ale nabywca nie chce przejmować obciążenia, co wymusza spłatę przed przeniesieniem własności.
Pełna procedura sprzedaży krok po kroku
Proces sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką trwa średnio 1-3 miesiące. Dlatego aby sprawnie do przeprowadzić, rozpocznij od zebrania dokumentów, by uniknąć opóźnień. Poniżej dowiesz się jak krok po kroku, systematycznie przez niego przejść.
Krok 1: Przygotowanie dokumentów i kontakt z bankiem
Pobierz aktualny odpis księgi wieczystej (elektroniczny jest bezpłatny, papierowy kosztuje 20-50 zł).
Uzyskaj zaświadczenie o saldzie kredytu (ok. 7-14 dni, koszt 50-200 zł).
Złóż wniosek o promesę wykreślenia (bank wymaga kopii umowy przedwstępnej lub oferty kupna). Bank przeanalizuje zdolność spłaty i wyda dokument (w terminie 14-30 dni, bezpłatnie lub za opłatą ok. 100-300 zł).
Jeśli jest hipoteka kaucyjna (od dewelopera), będziesz potrzebować zgody banku finansującego.
Przygotuj dodatkowo:
- zaświadczenia o braku zaległości z opłatami (podatek od nieruchomości z urzędu gminy, opłaty administracyjne z spółdzielni),
- rachunki za media,
- protokół odbioru (jeśli kupujesz od dewelopera).
Krok 2: Podpisanie umowy przedwstępnej
Podpisz z kupującym umowę przedwstępną (najlepiej u notariusza), w której będą określone:
- cena,
- termin transakcji,
- wysokość zadatku (zazwyczaj 10% ceny),
- warunki spłaty hipoteki.
Taka umowa chroni obie strony - jeśli sprzedający nie dotrzyma terminu, traci zadatek; nabywca płaci karę za rezygnację.
W umowie zaznacz, że środki na hipotekę trafią bezpośrednio do banku za pośrednictwem rachunku escrow notariusza.
Krok 3: Akt notarialny i spłata kredytu
Jeśli masz już za sobą wcześniejsze formalności, teraz jest czas na podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności.
Notariusz przesyła środki ze sprzedaży: najpierw spłata hipoteki (na konto banku), reszta na konto sprzedającego. Bank potwierdza spłatę w ciągu 1-3 dni, dlatego uzbrój się w cierpliwość.
Kupujący płaci taksę notarialną (ok. 0,5-1% wartości + VAT), sprzedający – opłatę za wykreślenie hipoteki (ok. 200 zł + 6 zł/1000 zł wartości).
Krok 4: Wykreślenie hipoteki i zakończenie transakcji
Po spłacie kredytu, bank składa wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki (zazwyczaj zajmuje to 7-30 dni). Nabywca ma już w tym momencie czystą księgę wieczystą, bez wpisów o zobowiązaniach finansowych.
Ogólne, orientacyjne zestawienie kosztów przedstawia tabela poniżej.
| Etap | Czas trwania | Dokumenty kluczowe | Szacunkowe koszty (dla 500 tys. zł) |
|---|---|---|---|
| Kontakt bank | 2-4 tyg. | Promesa, saldo | 100-300 zł |
| Umowa przedwstępna | 1-2 dni | Akt notarialny | 1500-2500 zł |
| Akt główny | 1 dzień | Potwierdzenie spłaty | 3000-5000 zł |
| Wykreślenie | 1-4 tyg. | Wniosek sądu | 200-500 zł |
| Razem | 1-3 mies. | - | 5-9 tys. zł |
Podatki i ulgi – jak uniknąć 19% PIT
Jeśli sprzedajesz nieruchomość w ciągu 5 lat od nabycia (liczone od końca roku zakupu) jesteś zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego 19% PIT. Podatek liczony jest od dochodu – przychód minus koszty nabycia i udokumentowane wydatki, np. remonty.
Spłata hipoteki na tę nieruchomość NIE jest kosztem – przychód to pełna cena z aktu.
Chcąc uniknąć zapłaty podatku możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku dochodowego (PIT) przy sprzedaży nieruchomości, które pozwala nie zapłacić 19% podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.
Na skorzystanie z ulgi masz 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
Własnym celem mieszkaniowym jest najczęściej:
- zakup mieszkania lub domu,
- zakup działki pod budowę domu,
- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa domu,
- remont własnego mieszkania lub domu,
- spłata kredytu hipotecznego (zaciągniętego przed sprzedażą) wraz z odsetkami,
- zakup udziału w nieruchomości mieszkalnej.
Warunek: nieruchomość musi służyć Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym, a nie np. inwestycji pod wynajem.
Jak działa mechanizm ulgi mieszkaniowej:
- Sprzedajesz nieruchomość → powstaje przychód (jest nim cała kwota ze sprzedaży).
- Wydajesz całość lub część przychodu na cele mieszkaniowe (tu powstaje koszt).
- Podatek płacisz tylko od kwoty: przychód – koszt.
Jakie pułapki mogą czekać sprzedającego nieruchomość obciążoną hipoteką?
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest legalna i powszechna, ale po stronie sprzedającego jest kilka realnych pułapek, które mogą kosztować pieniądze albo zablokować transakcję.
Poniżej najważniejsze – praktycznie, bez teorii.
Źle ustalona kwota do spłaty kredytu
Pułapka:
Kwota z banku (zaświadczenie o saldzie) jest ważna tylko przez określony czas i często rośnie z każdym dniem (odsetki).
Skutek:
Brakuje kilku tysięcy zł do całkowitej spłaty → bank nie wyda zgody na wykreślenie hipoteki.
Jak się zabezpieczyć:
- pobrać aktualne zaświadczenie z banku,
- ustalić w akcie notarialnym konkretną datę spłaty i margines bezpieczeństwa.
Brak lub błędna promesa banku
Pułapka:
Sprzedaż bez promesy zwolnienia hipoteki albo z dokumentem:
- nieaktualnym,
- z błędnymi danymi nieruchomości,
- bez wskazanego numeru rachunku do spłaty.
Skutek:
Notariusz może odmówić sporządzenia aktu, a kupujący się wycofa.
Jak się zabezpieczyć:
- dopilnować, by promesa zawierała: dokładną kwotę, numer konta;
- zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Źle rozpisany sposób zapłaty ceny
Pułapka:
W akcie brak jasnego podziału:
- jaka kwota pieniędzy ma trafić do banku,
- ile do sprzedającego.
Skutek:
Spory z kupującym, opóźnienia w płatności, ryzyko braku pieniędzy na spłatę kredytu.
Jak się zabezpieczyć:
- kwota sprzedaży musi być rozbita na transze,
- powinny być dokładnie wskazane rachunki i terminy przelewów.
Wykreślenie hipoteki „nie dzieje się samo”
Pułapka:
Sprzedający zakłada, że po spłacie bank automatycznie wykreśli hipotekę.
Skutek:
Hipoteka widnieje miesiącami w księdze wieczystej → problemy kupującego, reklamacje, roszczenia.
Jak się zabezpieczyć:
- uzyskać z banku list mazalny,
- dopilnować złożenia wniosku przez bank do sądu wieczystoksięgowego.
Podatek PIT – mylne przekonania
Pułapka:
„Skoro kupujący spłacił kredyt, to zapłacę PIT tylko od reszty”.
Prawda:
- podatek PIT liczony jest od całej ceny sprzedaży,
- spłata kredytu nie jest kosztem podatkowym.
Jak się zabezpieczyć:
- sprawdzić 5-letni termin,
- zaplanować ulgę mieszkaniową, jeśli to konieczne.
Zadatek kontra zaliczka przy hipotece
Pułapka:
Przyjęcie wysokiego zadatku, a potem brak zgody banku lub opóźnienia w dokumentach.
Skutek:
Ryzyko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Jak się zabezpieczyć:
- dodać warunek zawieszający w umowie przedwstępnej (np. promesa banku),
- ustalić rozsądną wysokość zadatku.
Zbyt późne poinformowanie kupującego
Pułapka:
Kupujący dowiaduje się o hipotece „przy notariuszu”.
Skutek:
Utrata zaufania, odstąpienie od transakcji, strata czasu.
Jak się zabezpieczyć:
- od pierwszego kontaktu z klientem informować o hipotece,
- przygotować komplet dokumentów przed podpisaniem umowy.
Brak synchronizacji z kredytem kupującego
Pułapka:
Sprzedający nie dopasowuje terminów do procedur banku kupującego.
Skutek:
Przesunięcia aktu, kary umowne, nerwowe sytuacje.
Jak się zabezpieczyć:
- stosuj realne terminy w umowie,
- dobrze aby kupujący był w stałym kontakcie ze swoim doradcą kredytowym oraz ze sprzedającym.
Chcesz korzystnie sprzedać mieszkanie z hipoteką w Opolu? Skontaktuj się z biurem Magdalena Kmiecik Nieruchomości. Doświadczony, lokalny pośrednik zna realia opolskiego rynku nieruchomości, trendy cenowe i potrafi ocenić wartość nieruchomości, co pomaga w znalezieniu najlepszej opcji. Pomaga skutecznie negocjować cenę, co pozwoli na uzyskanie korzystniejszych warunków sprzedaży.
